定金交付对象与凭证管理
在通过中介机构进行二手房交易时，定金的交付对象存在两种常见情况：直接交付给卖方，或经由中介转交。不同交付方式下，需注意的凭证管理要点如下：
- 交付给中介：需确保中介机构将定金全额、及时转交给卖方，并妥善保管中介出具的转交凭证或收据。
- 交付给卖方：应要求卖方出具书面收据，收据上需清晰注明款项性质为“定金”，并写明具体金额、房屋信息、收款日期及双方身份信息。
定金的法律性质与效力
定金在法律上属于一种担保方式。其效力与合同履行直接关联：
- 买方违约：若因买方自身原因导致购房合同无法履行，其已支付的定金无权要求返还。
- 卖方违约：若因卖方原因导致合同无法履行，卖方应向买方双倍返还已收取的定金。
因此，明确交付对象并留存有效凭证，是保障自身权益的基础。在交付前，建议对合同条款、交易对方的资质与信誉进行审慎核查。
定金未交付的法律后果
根据《民法典》相关规定，定金合同属于实践合同，自定金实际交付之日起成立。若仅达成定金约定但未实际支付，将产生以下法律后果：
- 定金罚则不适用：由于定金合同未成立，任何一方均不能依据定金罚则（如双倍返还）向对方主张权利。
- 其他违约责任可能成立：若双方签署的《房屋买卖合同》中包含了独立的违约金条款，违约方仍可能需依据该条款承担支付违约金的责任。
- 缔约过失责任：若一方在合同订立过程中存在过错（如恶意磋商），并给对方造成信赖利益损失，可能需承担损害赔偿责任。
未交付定金时对房源的影响
未支付定金是否还能保留意向房源，需视具体情况而定：
- 仅有初步意向：若仅与中介进行口头或非正式沟通，未签署任何具有法律约束力的文件，通常可要求中介继续保留房源，因双方并无合同约束。
- 已签署锁定协议：若已签署明确约定“锁定房源”及定金交付期限的书面协议，即使未付定金，该协议本身可能已生效。此时单方面要求保留房源可能构成违约，需承担协议中约定的违约责任。
处理此类情况，建议首先与中介方进行协商，明确各自的权利义务边界。
定金相关的重要规则
除交付对象外，以下关于定金的规则也需关注：
- 定金数额上限：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。超过该比例的部分，不产生定金的担保效力。
- 违约处理核心：定金的核心规则在于违约处理——买方违约，定金不退；卖方违约，双倍返还。
