一、案情简介
审理法院：中山市辖区人民法院
原告：陈先生（化名），普通刚需购房者，倾尽积蓄购置自住新房；被告：本地房地产开发企业；代理律师：广东明岑律师事务所冯福添律师。
2020 年 10 月，陈先生看中中山一楼盘房源，签订商品房买卖合同，房屋总价 157 万元。他先后支付 5 万元购房定金、42 万元首付款，另缴纳 6 万元团购费、850 元购房相关手续费，满心期待 2021 年 12 月 30 日前收房入住。合同明确约定，开发商需在网签备案前解除房屋抵押，保障交易顺利推进。
可签约后开发商始终拖延网签流程，陈先生多次微信、电话催促均无实质进展。后续查询不动产档案才得知，案涉房屋长期处于抵押状态，期间还两次被法院查封，直至 2021 年 7 月才完成解押，早已错过约定办理节点，房屋根本不具备正常交易过户条件。漫长等待下，陈先生购房安家的目标彻底落空，多次协商退款索赔无果后，委托广东明岑律师事务所提起诉讼维权。
二、办案经过
应诉阶段，开发商抛出三大抗辩理由试图规避责任：一是称网签停滞是陈先生未及时提交贷款材料；二是辩解房屋抵押仅为销售人员系统勾选失误，实际无抵押；三是主张 6 万元团购费由第三方中介收取，与开发商无关，不应由其退还，同时以疫情为由要求减免违约责任。
面对对方层层推诿，广东明岑律师事务所办案团队梳理完整证据链逐一击破：
- 固定沟通证据：调取陈先生与售楼人员全部微信聊天记录，清晰证明直至 2021 年 11 月，开发商仍未启动网签流程，延误责任完全在开发商，不存在购房者不配合情形；
- 调取不动产原始登记材料，白纸黑字证实房屋长期抵押、两次查封的客观事实，戳破 “误勾选抵押” 的说辞；
- 梳理资金流水、财务收款记录，查实团购费、首付款由同一财务人员统一收取，团购费属于购房价款的组成部分，开发商不能以第三方收款为由免责；
- 针对疫情抗辩，律师结合当地房产管控政策举证，案涉违约周期不受疫情管控影响，开发商逾期解押、拖延网签属于自身经营问题，不能转嫁风险给购房者。
庭审辩论中，律师围绕《民法典》商品房买卖相关规定，清晰阐述开发商未按期解押导致合同目的无法实现，已构成根本违约，应当承担全额退款、双倍返还定金的全部责任，逻辑严谨、证据扎实。
三、案件结果
法院综合全案证据与法律规定，作出如下判决：
- 解除双方商品房买卖合同。开发商未按期解除房屋抵押，长期无法办理网签备案，房屋还出现司法查封情形，致使陈先生购房自住的合同目的无法实现，构成根本违约，符合法定解除条件中国法律服务网；
- 开发商全额退还陈先生全部已付款项：首付款 42 万元、团购费 6 万元、律师手续费 850 元；法院认定团购费依附本次购房交易产生，由开发商统一渠道收取，属于购房成本，合同解除后理应一并返还；
- 适用定金罚则，判令开发商双倍返还定金合计 10 万元（含已支付定金 5 万元）。开发商单方违约致使交易终止，依据《民法典》第五百八十七条，收受定金一方违约需双倍赔付定金；
- 驳回开发商 “疫情影响免责” 的抗辩意见。案涉房屋抵押、查封系开发商自身经营管理问题，疫情并未对案涉房屋解押、网签流程造成实质阻碍，违约责任不能免除。
本案陈先生合计拿回各项款项、赔偿共计 53 万余元，合法权益得到完整保障。
四、律师专业评析
买房是普通家庭最大一笔支出，遭遇开发商拖延备案、房屋抵押查封，不仅消耗时间精力，更击碎安家期待。广东明岑律师事务所提醒广大购房者：签约前务必核查房屋抵押、查封状态，留存聊天、转账、收据全部凭证；若开发商长期无法网签、交付，可依法主张解除合同、全额退款并追究违约赔偿。房产纠纷维权讲究完整证据链条，专业房产律师可精准拆解开发商各类免责说辞，最大化挽回购房者经济损失。
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